華僑城又又又又掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)了！
十天內(nèi)四宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓，旗下項(xiàng)目登上審計(jì)署“黑榜”，頂著央企金字招牌的華僑城似乎有些流年不利。
10月19日，華僑城擬掛牌出售上海子公司50%股權(quán)及債權(quán)，這已是10天內(nèi)華僑城第4次披露資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息。但同一時(shí)段，華僑城又在進(jìn)行大手筆投資，包括42億元底價(jià)競得兩宗商業(yè)用地，以及一筆未來五年投資金額不低于500億元的超級(jí)政府大單。
十天內(nèi)四度掛牌
記者注意到，去年下半年以來，華僑城就在頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)或產(chǎn)權(quán)。在業(yè)內(nèi)看來，華僑城此舉是為了緩解資金周轉(zhuǎn)壓力和持續(xù)攀升的資產(chǎn)負(fù)債率。而最近10日，華僑城及其下屬子公司更是發(fā)生了4宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓（含預(yù)披露）。
10月19日，華僑城在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售旗下上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。截至9月30日，標(biāo)的公司總資產(chǎn)為38.2億元，總負(fù)債為23.3億元。
上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 圖片來源：北京產(chǎn)權(quán)交易所
10月16日，華僑城（海南）集團(tuán)有限公司在重慶聯(lián)交所掛牌擬出售海南華僑城實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)，疑似海南項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。
10月15日，成都天府華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司51%股權(quán)。截至9月30日，標(biāo)的公司總資產(chǎn)468.6萬元。
10月11日，成都洛帶華僑城文化旅游開發(fā)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所擬掛牌轉(zhuǎn)讓成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)。截至9月30日，標(biāo)的公司負(fù)債總計(jì)3.8億元。
此外，2017年8月～11月，華僑城分2次出手北京豐臺(tái)地王，變現(xiàn)108.6億元；11月13日，華僑城亞洲發(fā)布公告，公司以13.95億元出售重慶公司51%股權(quán)；11月14日，深康佳以69.8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓康僑佳城項(xiàng)目70%股權(quán)。
中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁在接受記者采訪時(shí)曾表示，華僑城現(xiàn)在是處于“大進(jìn)大出”時(shí)代，大規(guī)模投資遭到市場質(zhì)疑和華僑城內(nèi)部壓力。如今剝離不良資產(chǎn)“瘦身”，一是為了回籠資金，二是按照集團(tuán)的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略行事，這“一進(jìn)一出”都是為了提高華僑城股權(quán)的品質(zhì)和未來產(chǎn)品增值的潛力。
克而瑞分析稱，從企業(yè)戰(zhàn)略層面來看，房企出售一些不符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展或不在企業(yè)戰(zhàn)略覆蓋城市的資產(chǎn)，可以達(dá)到調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及布局的目的。
對(duì)于出售資產(chǎn)以及資本市場的質(zhì)疑，華僑城A在近期的投資者關(guān)系活動(dòng)中稱，新戰(zhàn)略時(shí)期，公司在進(jìn)行綜合項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營時(shí)，將探索通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)或產(chǎn)權(quán)的方式加快銷售周轉(zhuǎn)，并將嘗試以該方式作為經(jīng)常性的經(jīng)營手段，提高優(yōu)質(zhì)文化旅游資源的獲取與整合能力。
逆勢拿地欲補(bǔ)倉
雖然華僑城經(jīng)常性地轉(zhuǎn)讓股權(quán)或產(chǎn)權(quán)，但其仍在獲取土地資源，補(bǔ)倉意圖明顯。
就在10月10日，華僑城以42億元底價(jià)競得深圳寶安中心2宗商業(yè)用地。而今年下半年以來，華僑城已在深圳、西安、惠州、浙江溫州、蘇州昆山、無錫等多個(gè)城市拿地。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，今年上半年，華僑城A新增土地項(xiàng)目10個(gè)，新增土地權(quán)益面積138.4萬平方米。
2017年，華僑城A新增土地面積269.11萬平方米，新增規(guī)劃建筑面積580.12萬平方米。截至2017年末，公司旅游綜合及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)土地儲(chǔ)備637.15萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1197.26萬平方米。
對(duì)于拿地，華僑城A在9月中旬的投資者關(guān)系活動(dòng)中表示，2016年9月以來地產(chǎn)市場政策趨緊，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)造成一定影響，不過相信行業(yè)政策對(duì)公司的影響是暫時(shí)的。公司將根據(jù)市場情況擇機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，區(qū)域選擇為一線、重點(diǎn)二線城市以及文旅資源豐富的三線城市，業(yè)態(tài)以文旅綜合為主，配套建設(shè)部分商業(yè)項(xiàng)目。
做局萬億文旅
不過，與華僑城在文旅板塊動(dòng)輒上百億的投資相比，上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓顯得不值一提。
華僑城以主題公園起家，眾人耳熟能詳?shù)摹板\繡中華”“世界之窗”“歡樂谷”都出自其手，由此誕生的“旅游+地產(chǎn)”模式在很長一段時(shí)間內(nèi)都為業(yè)界稱道。
深圳華僑城文化集團(tuán)有限公司總經(jīng)理胡梅林近期在接受專訪時(shí)透露，目前華僑城已在全國布局文旅特色小鎮(zhèn)，這幾年文旅項(xiàng)目投資總和近萬億元。
就在10月16日，華僑城與廣東省湛江簽訂全域旅游開發(fā)合作協(xié)議，未來五年投資金額不低于500億元。
華僑城對(duì)外“旅游+地產(chǎn)”的拿地模式一直是區(qū)別于其他房企的特色，在各大房企逐鹿一二線城市、競爭激烈的條件下，華僑城仍能以獨(dú)特的模式（短期內(nèi)憑借低成本土地享受高毛利，長期可通過低成本沉淀優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)等）對(duì)地方政府產(chǎn)生極大的吸引力。
華僑城A是華僑城旗下最重要的上市公司，房地產(chǎn)和旅游綜合業(yè)務(wù)是其兩大主營業(yè)務(wù)。多年來，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的營收占比大致保持在地產(chǎn)50%～60%、旅游40%～50%的水平。但今年上半年，該營收格局被打破，旅游綜合收入的營收占比僅31%，房地產(chǎn)占比為67%。
華僑城A半年報(bào) 圖片來源：上市公司公告
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華僑城A上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入147.18億元，同比增長6.74%。其中旅游業(yè)務(wù)收入同比下降了27.31%至46.75億元，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入則同比增長39.05%至98.97億元。
宋丁分析稱，華僑城要把大資產(chǎn)進(jìn)行盤活、重組，包括負(fù)資產(chǎn)、流動(dòng)資金的使用、現(xiàn)金流的進(jìn)出等平衡好。現(xiàn)在華僑城最緊迫的就是要找到“大進(jìn)大出”的產(chǎn)業(yè)鏈中特別優(yōu)秀的板塊，讓其盡快生成利潤，否則維持這么大規(guī)模的總盤是不可想象的。
“集團(tuán)層面不存在資金壓力”
華僑城近來“跑馬圈地”的戰(zhàn)略布局以及持續(xù)不斷的大額投資項(xiàng)目，也給其帶來了較大的資金壓力。
聯(lián)合資信在債券評(píng)估報(bào)告中表示，華僑城集團(tuán)未來投資規(guī)模大，公司面臨較大資本支出壓力及對(duì)外融資壓力。
如前所述，華僑城A上半年的旅游綜合收入出現(xiàn)了27.31%的下滑。記者梳理華僑城A近三年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這是其半年報(bào)文旅綜合收入表現(xiàn)最差的一次。
對(duì)此，西南證券分析認(rèn)為，“華僑城A在旅游業(yè)務(wù)板塊公司著力進(jìn)行供給側(cè)改革，上半年部分旅游項(xiàng)目整改升級(jí)”。受此影響，報(bào)告期旅游業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入46.8億元，同比下降27.3%，但毛利率提升2.1個(gè)百分點(diǎn)至37.5%，下半年隨著營銷力度的加大及新投旅游項(xiàng)目放量，全年旅游板塊營收有望恢復(fù)增長。
“資金不是問題。”胡梅林近期在接受記者專訪時(shí)直言，“經(jīng)過改革開放這么多年，其實(shí)中國不差錢，差好項(xiàng)目。”
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華僑城A的2017年有息負(fù)債總額增長50.91%至637.46億元；資產(chǎn)負(fù)債率由上年期末的69.89%上升至今年上半年的73.28%。2017年公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-77億元，同比減少274.85%；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-93億元，同比下降25.64%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，文旅產(chǎn)業(yè)一般投資規(guī)模大、成本回收周期長，在大規(guī)模擴(kuò)張下，華僑城A現(xiàn)金流為負(fù)的情況或?qū)⑹浅B(tài)。
在經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入不敷出的情況下，華僑城A不得不加大融資力度。
華僑城A在10月19日的公告披露，今年前9月累計(jì)新增借款金額403.78億元，占2017年末凈資產(chǎn)654.76億元的61.67%。截至9月30日，公司借款余額1041.24億元。
記者注意到，今年前9個(gè)月，華僑城A新增借款分為兩類，其中銀行貸款數(shù)額達(dá)309.05億元，占2017年末凈資產(chǎn)比例為47.20%；企業(yè)債券、公司債券、金融債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具借款數(shù)額達(dá)94.73億元，占2017年末凈資產(chǎn)比例為14.47%。
至于融資渠道，華僑城A透露，目前公司主要通過三種方式開展直接融資與再融資：一是通過公司控股股東華僑城集團(tuán)委托貸款，為公司發(fā)展提供資金支持；二是通過發(fā)行公司債募集資金；三是通過資產(chǎn)證券化項(xiàng)目融資。
華僑城方面近日則向記者表示，目前集團(tuán)層面不存在資金壓力，資金狀況非常良好。
