“目前世茂正在建設的主題公園有6座。”9月11日上午，上海世茂佘山艾美酒店的一間會議室內(nèi)，世茂房地產(chǎn)副總裁、主題公園總經(jīng)理楊濟華告訴中國房地產(chǎn)報記者，世茂未來主題公園數(shù)量將達到10座。

    出生于1955年的楊濟華來自臺灣，在大陸房地產(chǎn)界并不具有很高的知名度，但在臺灣，其一手打造的高雄義大世界，堪稱主題公園與商業(yè)地產(chǎn)成功的典范，也使得楊濟華成為這一領域的佼佼者。

    選擇楊濟華做主題公園總經(jīng)理，不難看出世茂的良苦用心，這個以郊區(qū)大盤立志沖擊千億的房企黑馬，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)日漸式微的背景下，正苦于用商業(yè)、旅游、酒店、醫(yī)療等地產(chǎn)衍生產(chǎn)品擴大銷售份額，而義大世界的成功無疑喚醒了世茂內(nèi)心的某種渴求。

    傳統(tǒng)地產(chǎn)式微

    經(jīng)歷了2011年的調整之后，世茂正進入新一輪快速增長渠道。世茂房地產(chǎn)發(fā)布的1~8月未經(jīng)審核數(shù)據(jù)顯示，前8個月銷售面積為3582211平方米，銷售金額為436.65億元。對于全年800億元的銷售目標，截至2014年8月底，全年累計未入賬金額已經(jīng)超700億元，完成銷售目標并不費力。

    世茂內(nèi)部銷售目標為沖擊千億，但世茂多數(shù)項目由于遠離市區(qū)，交通、生活等相關配套相對滯后，導致項目銷售、入住狀況并不理想。這不僅關系世茂千億戰(zhàn)略，也關系著其資金利用效率。

    在整個世茂營業(yè)收入體系中，地產(chǎn)銷售依然占據(jù)著絕對地位。世茂房地產(chǎn)2014年中期報告顯示，上半年物業(yè)銷售額為226.05億元，在整個收入來源構成中占比達95.5%，2013年同期比重為94.08%。酒店、租金和其他收入累計只有10.7億元。

    著力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的上海世茂股份也存在同樣問題，世茂股份2013年全年營業(yè)收入為101.53億元，其中住宅銷售為30.42億元，商業(yè)地產(chǎn)銷售為63.36億元，兩者占比達92%；地產(chǎn)租賃、影院、百貨、酒店、物業(yè)等非地產(chǎn)銷售收入為7.4億元，占比不足8%。

    截至2014年6月30日，世茂房地產(chǎn)共在全國42個城市獲取土地，開發(fā)112個項目，擁有3690萬平方米權益面積。其中江浙閩地區(qū)為業(yè)績主要貢獻之地，在2014年上半年入賬銷售構成中，上述3地所占比重超過63%。

    2013年全年世茂單個銷售額超過10億元的項目有15個，其中10個來自上述地區(qū)。而世茂寄予厚望的武漢、大連、上海佘山等項目，銷售則一直不盡如人意，世茂必須從商業(yè)和人氣等方面入手改善銷售狀況。

    2014年世茂全年完成800億元的銷售目標并不困難，但在目前房地產(chǎn)形勢并不理想的情況下，世茂要想快速去庫存化和保持持續(xù)增長，必須要在地產(chǎn)之外尋找新的增長點，未來商業(yè)、酒店、影院和旅游等方面或許是這一新的增長點。

    借力義大世界

    世茂進軍主題公園被看做是拯救地產(chǎn)和商業(yè)的一種戰(zhàn)略，目前其已經(jīng)確定在上海世茂佘山項目、武漢世茂龍灣、大連世茂御龍海灣、福建石獅世茂摩天城等6個項目中新建主題公園，其中武漢、大連、石獅項目已經(jīng)初具規(guī)模。

    在世茂的戰(zhàn)略版圖中，香港上市的世茂房地產(chǎn)主要從事傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售，上交所上市的世茂股份主要從事商業(yè)地產(chǎn)和百貨、酒店、影院等服務性產(chǎn)業(yè)。2013年以來，兩個業(yè)務板塊各自發(fā)展日漸清晰。

    比如武漢世茂龍灣項目，其商業(yè)地產(chǎn)和主題公園部分被單獨劃分為世茂嘉年華項目，歸屬上海世茂股份旗下，而普通別墅等傳統(tǒng)住宅項目仍歸屬于世茂房地產(chǎn)；上海世茂佘山里項目同樣如此，其商業(yè)、酒店和主題公園等歸入世茂新體驗項目，劃入世茂股份，住宅項目仍舊屬于世茂房地產(chǎn)，雖然這些項目在形態(tài)和配套上均為一體。

    世茂并不乏做好非地產(chǎn)業(yè)務的基礎，其上百個地產(chǎn)項目為世茂商業(yè)、百貨等業(yè)務提供了快速復制的可能。不過，向來以低成本取勝的世茂，與萬達等企業(yè)相比，其項目多數(shù)位于遠離繁華的市郊，項目本身的入住率及人氣制約了非地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展壯大。

    高雄義大世界的成功為世茂的未來提供了無限可能。義大世界位于高雄市東北約20公里處，當?shù)鼐邆湟欢�旅游資源。項目占地1350畝，總投資500億元，是一個集主題公園、購物中心、別墅、酒店、教育和醫(yī)療等為一體的綜合體項目，2010年開始試營業(yè)，目前每年客流量接近千萬人次，年營業(yè)額超過50億元。

    其實，縱觀世茂旗下項目不難發(fā)現(xiàn)，其多數(shù)項目與高雄義大世界有著許多共同的特征：遠離市區(qū)繁華，人氣不足。如何讓一個郊區(qū)項目成為未來業(yè)績的主要貢獻者，這正是世茂最渴望的，義大世界提供了這一樣本。

    2014年初，世茂集團董事會主席許榮茂多次親臨臺灣，邀請義大世界的實際締造者楊濟華出任世茂主題公園總經(jīng)理一職。此前，楊濟華已經(jīng)在臺灣高雄義聯(lián)集團工作了13年。經(jīng)過一番溝通，2014年5月，楊濟華正式出任世茂房地產(chǎn)副總裁、主題公園總經(jīng)理一職，同時開始正式啟動主題公園戰(zhàn)略。世茂一位內(nèi)部人士坦言，楊的主要使命還是為了推動地產(chǎn)和商業(yè)的發(fā)展。

    主題公園戰(zhàn)略

    在商業(yè)、主題公園和酒店等相互結合、如何能夠相互借力等方面，楊濟華的思維總是出人意料，比如在規(guī)劃義大世界之初，楊濟華建議在五星級飯店不遠處安裝一個摩天輪，這一建議幾乎遭到所有人的反對。

    人們反對的理由相當充分，因為摩天輪的燈光、游客的吵鬧聲會嚴重影響五星級酒店的客人，但楊濟華并不認可外界評論，他認為這一做法一方面可以疏導主題樂園內(nèi)的游客，另一方面會增加酒店的入住率。

    楊濟華的理由同樣簡單，“游客來義大世界是尋找歡樂的，摩天輪的燈光、游客的笑聲和尖叫聲是一種快樂的傳遞，怎么會影響客人休息呢？”楊濟華認為，摩天輪不僅不會影響酒店客人，反而會給客人帶來歡樂，并成為一道風景線。

    事實證明楊濟華是對的，義大世界的五星級酒店非但沒有受到任何影響，而且入住率大幅增加，尤其靠近摩天輪一側的客房，幾乎日日爆滿。楊濟華的想法讓許多業(yè)內(nèi)人士至今仍然搖頭感嘆。

    加入世茂后，楊濟華同樣延續(xù)了這一思路。據(jù)他介紹，未來上海世茂佘山深坑酒店將配建部分主題公園項目，楊濟華計劃在酒店對面坑壁建設一個蹦極等刺激性項目。

    這一建議同樣遭到世茂部分高管的反對，理由同樣是蹦極的尖叫會影響到六星級酒店客人的休息，楊濟華用以同樣的道理說服了反對者，他堅持認為游客的尖叫不是吵鬧聲，而是一種快樂的表現(xiàn)，會被多數(shù)客人接受。

    目前這一想法還未真正在深坑酒店實施，楊的想法雖然在高雄獲得了極大成功，但在大陸能否延續(xù)這一傳奇還有待時間驗證。不過對于世茂而言，其倉促上馬的主題公園項目，并不具備良好的前提條件。

    與迪士尼、環(huán)球影城等相比，世茂缺乏上游主題內(nèi)容。對于如何發(fā)展主題公園這一行業(yè)，目前世茂并無更加完整的思路和主題。

    楊濟華告訴中國房地產(chǎn)報記者，目前世茂已經(jīng)與相關企業(yè)合作進行電影拍攝，創(chuàng)造內(nèi)容，“主題公園肯定會按時上馬，如果我們自己的（內(nèi)容）暫時建不起來的話，我們會考慮從好萊塢引進。”

    一位熟悉世茂的人士認為，世茂真正目的在于提升項目銷售業(yè)績和發(fā)展服務業(yè)，“百貨、酒店、醫(yī)療、教育、影院等這些都是未來世茂的主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，但世茂的很多項目都在郊區(qū)，所以它需要一個東西來提升人氣，主題公園和兒童樂園上馬都是基于這些方面。”

    目前，世茂已經(jīng)確定在武漢龍灣、大連御龍海灣、上海佘山里、石獅摩天城等6個項目中建設主題公園，這些項目均為旅居地產(chǎn)，類似于萬達旅游綜合體項目。楊濟華表示：“未來世茂主題公園數(shù)量將達到10座。”